衢州在线-房产-北师大丁娜：赵晓房地产“暴利说”的四大错误

最近在经济学家赵晓先生《两大方面证明中国的房地产业存在暴利》的文章中看到了他的两大证明：房地产业存在超高利润，这些超高利润即所谓的“暴利”都是用不正当手段得来的。赵先生言辞激愤，大有对房地产行业的混乱不堪深恶痛绝之情和对所做证明无庸质疑之意。但是，通读全文，我深感其论证过程和结论均不妥，容易误导舆论和决策——不是房地产企业错了，而是经济学家错了！

一、房地产行业的高利润是正常的

土地位置的空间性和固定性决定了房地产产品的区域性，房地产产品区位的不同就是产品的差异性，产品的差异性必然形成垄断。区域性决定了没有任何一个房地产商品是一样的，这种垄断就表现在，在某个时间、某个地段、某个户型的产品只有这个，不可能出现空中楼阁，也不可能有其他可替代品。这样，拥有某个区位产品的企业就是个垄断厂商，它可以获得垄断的利润。

马克思的垄断地租理论也说明了这个问题。垄断地租是指由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租，垄断价格只由购买者的购买欲和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。

房地产行业是高投资的行业，必然要求有高回报、高利润。但是高利润不代表高利润率，国家统计局的调查已经表明，房地产行业的平均利润率为7.77％，也只能说比较高。房地产行业的进入门槛很高，获得的高利润也是和它的高风险和高投入相关联的。

我国的房地产业处于发展的上升期，任何一个行业的上升期，都会表现出行业利润的增加。尤其是恰逢需求爆发期，土地利用受到管住，供给不足，必然会导致利润的大幅增加。

除去违法行为，房地产业存在大量可以合理避税的空间。比如成立项目公司，在城市高新区的税收减免期内完成一个项目的开发，合理避税。这种情况是无可厚非的。

所以，赵晓把福州物价局公布房地产业成本构成的做法拿出来证明房地产行业的高利润是不正当手段得来的，我感到他并不了解房地产行业的特性，而且在分析这个问题时忘记了他应该很熟悉的地租理论。

二、用事实本身来作为事实不合理的原因是不符合逻辑的

如果想证明房地产业的暴利，必须证明高利润是由不正当手段得来的。在论证房地产行业的“暴利”的原因中，赵晓有些说法是把事实本身视为事实不合理的原因，这是非常可笑的。

比如他指出房地产行业是资本密集性行业，“超低利率以及尚待完善的金融市场支撑了房地产商以少量的资本控制大量的金融资源，从而获取超额利润。”我们都知道，不可能有哪个企业利用完全百分之百的自有资金来做房地产，这在其他任何一个行业也是不可能的。每个企业只有靠多渠道的融资，减少自有资金的占用，才能加快资金的流转和使用，房地产企业更是如此。用少量的资本控制大量的金融资源是房地产业自身的特点，也就是说，房地产业的资本密集性是其本质特性。对这一本质的指责就象说秃顶的人头顶不长头发就不是人一样可笑。

另外，我们知道，121号文件里已经指出，房地产业的自有资金必须达到30%，这已经是一个很大的比重了，美国的规定只是20％。再有，为什么赵晓只看到了房地产业向银行借款使自己做成了小本大利的买卖、加大了银行风险，而没有看到大量闲置的银行资金贷出去后，给银行创造了利润，让老百姓买得起房子了？！而且据调查，根据行业划分，房贷的不良贷款率是最低的。

三、制度漏洞和违法行为亦不可作为“暴利”的罪证

赵晓用来作为证明的“不正当的手段”中，还有两种方法：房地产开发企业在一些不完善的制度下，利用这些制度的漏洞来获取高额利润；房地产开发企业的违法行为带来了高利润。

第一种情况，赵晓把整个国民经济存在的问题和漏洞单单放在房地产行业作为其存在“不正当”高利润的原因是不公平的。比如他谈到税法漏洞多，使得很多的房地产企业有空可钻，这种情况是普遍的，各行各业都会存在钻政策漏洞的情况。房地产行业和整个国民经济一样，在发展过程中，不可避免地会存在诸多尚未规范的制度，这些是政府需要改进和进行严格监管的地方。既然是各行各业都存在的问题，为什么要作为独特的东西硬加到房地产行业？！

第二种情况，赵晓认为房地产全行业的违法行为带来了高利润也是错误的。在分析房地产行业的盈利水平时，我们谈论的是正常的市场条件下的经济行为，应该排除那些暗箱操作和违法行为。因为这些只能是少数企业的行为，任何人根本无法证明它在整个行业的普遍性以及存在于任何一个个案当中。试图用这种方法来证明房地产整个行业利润的不正当性也是错误的。

四、将开发商与房地产业混为一谈也是不妥的

通读全文，我认为，对房地产业“暴利”问题的讨论，赵晓真正论述的是“开发商是暴利的”而不是他题目说的“房地产行业是暴利的”，这种错误认识和现在社会上很多人的看法类似。人们讨论这个问题的目的不在于行业的利润问题，而是指责房地产开发商钻了政府的空子、赚取了买房人的血汗钱、利用了银行的无知、捞了大量的昧良心钱，这是一种很复杂的社会现象，有人从“仇富”角度进行了一些分析。我并不认为赵晓一定会有很强的“仇富”心理，但其作为经济学家，亦援用“暴利”一词，似乎也在表明态度——敢说敢当、疾恶如仇，但这是不够客观、理性的，经济学家不应该变成社会评论家。在批评房地产业的不足时，我们更应该看到的是：房地产业在国民经济发展中发挥了支柱性产业的巨大作用，并极大地改善了城市基础设施和城镇居民的住房条件；在全国最大的房地产开发企业前二十位中，有很多都是国有企业，他们的利润是归了国家；纳税500强企业中很多企业的业务是包括房地产开发的，但是这些公司不属于房地产企业；项目公司的成立使得很多公司的税收都是单独核算的，无法汇总到集团公司，这种开发项目的分散性决定了房地产开发公司缴纳税收的分散性，这容易使人们产生房地产业利润高但缴税少的错误认识。

所以，一叶蔽目，把所有问题都归咎于房地产业是不公平的。我们需要在一个心平气和的状态下来讨论问题，“暴利”确实是吸引眼球的字眼，但是更科学、更公正的说法应该是“高利润”。